改めて施設のコンセプトを考える。

　民間企業が4億円弱で取得したビルの1フロアを市が6億円弱で購入した。
そのフロアは３階になるという。
　
　私は、行政が割高で民間企業の資産を買い上げたという全国的に恥ずべき話しを、半ば呆れながらも、改めて、この施設のコンセプトを考えたい。
　この施設の再生案は、様々な人が色々な意見を持っているが、私は弘前市の税収増を考え、経済効果を求めた考えを主眼に置く。

　全国的にも行政施設がキーテナントの商業施設は皆無に等しい。全体コンセプトにしても、フロアーコンセプトにしても、行政フロアーが３階に存在する事により、コンセプト作りが非常に難しくなっているはず。唯一のメリットは集客効果であるが、行政の出先機関や子育て支援施設は、商業テナントが望むほどの集客は見込めるのだろうか？私は疑問である。

　テナントリーシングの担当が、フロアーコンセプトとテナントミックスを考える時に３階の行政フロアーを基準に考えなければいけない部分がかなり難しいであろう。
何故なら、３階に行政フロアーが存在する事により、導入するテナントが限定されるからだ。例えば、再生案で有力な案の１つがボウリングやゲームセンター、カラオケ等の遊技場であるが、行政フロアーが存在する事により、雑音が激しく、客層も想定されない人が来客してしまう事が、行政は望むであろうか？商圏人口でジョッパルにとっては唯一来店に期待出来る学生等は遊技場等を望んでいると思うが、そのテナントがないとなると、集客にはマイナスだ。学徒の町弘前の多くの学生の来館も当てに出来ないのであれば、かなり厳しい事が予想される。

　新聞では当初のシネコン導入案を撤回し、８０店舗のテナントを導入するという。
この店舗数のイメージは坪数が少ない小型のテナントが集積するという事であるが、駅前の箱形商業施設で小さなテナントが集積する施設は、現在、衰退している駅ビルや、ファッションビルで、既に昔の時代に終わっている。というか、この店舗数を集めるのは難しいであろう。

　ネガティブ意見の最後にフロアー配置のミスをあげる。
　商業フロアーは地下、１階、２階、そして４階であるが、導線的にシャワー、噴水効果を狙うのであれば、その効果は期待が出来ない。なぜなら３階の行政フロアーが分断するからである。

　以上がネガティブな意見だが、上記を踏まえての再生案はあなたならどのように考えますか？ここからは、ポジティブに再生案を考えたい。

　全国的な駅前商業施設の潮流は、三井不動産で展開しているように、ユニクロや、赤ちゃん本舗、無印良品等、大きなテナントに１フロアー丸ごと貸すのが時代の流れである。
駅前に来る目的が無い時代にこのような戦略をとるのは、小さなテナントが集積するよりも、コンセプトが明確になり、消費者は目的買いに走るからであろう。
ただし、これも成功していない例が多いが、この潮流に乗るのが成功の近道であろう。

　仮に、細かいテナントを集積する方針なのであれば、業種的には、食品、飲食、名産品、化粧品、雑貨等であるが、この中でも中心に据えるのは、市場式の食品と、飲食ゾーンであろう。ジョッパルは駐車場が遠い為にワンストップショッピングが出来ない。したがって、食品も厳しい事が予想されるが、市場式なら観光客や、地元客も行きたいと思うのではないだろうか。面積も広く取れる。そして、目玉は、巨大飲食ゾーン。駅前は飲食店が少ない。それもファミリーを対象とした店は皆無に等しい。（ヨーカドー内は別）ラーメン店は2店舗？寿司屋はない？等、１フロアーを丸ごと飲食フロアーにするのはどうであろう？インパクトがあり、来客が増えるのではないであろうか。

　食品と飲食をこれだけ頑張って面積をとっても、せいぜい、地下と1階である。残り2階と４階はどうするか？かなり考えても難しい。残りは、商業では大箱テナントしかないのではないだろうか。あとは商業以外で考えなければいけないであろう、例えば、医療機関や個人教室等である。

　結論的に、様々な施策をかなり考えても現実的にテナントリーシングはハードルは高い。さらに、テナント募集をしているのは他の商業施設も同様で、ジョッパルに関してだけではない事が、さらにハードルを高めている。ここまで記述した事は、テナントリーシングの基本通りの考え方であるが、基本通りでは、この施設の再生は難しいかもしれない。かといってコンセプトを無視したテナントミックスだと、単なる雑居ビルと化し、早期に衰退し、３階の行政フロアーだけが寂しく残る、異様なビルになるであろう。
　まさに次のポイントはテナントリーシング。店舗開発の担当の方には頑張ってほしいと願う。